不動産投資とは不動産物件を購入し、その購入した物件を他の人に賃貸したり、売却することによって利益・収益を得る投資手法のことです。
最近では、預貯金の低金利、株式市場の低迷、年金不安から再び資産運用として見直されています。バブル期の不動産投資は購入した不動産の値が上がることによって得られる利益、つまり売却利益（キャピタルゲイン)を目的とする投資でした。
現在は購入した投資物件を賃貸して得られる家賃収入などから生まれる利益、つまり運用利益（インカムゲイン）を目的とする不動産投資が主流です。
不動産投資では投資物件の物件価格（投資額）に対し年間の賃貸収入（1年間の家賃総収入）の割合で計算されます。
利回り＝（年間賃料÷物件価格）×100
上記の計算式で求められる利回りが「表面利回り」や「グロス利回り」と呼ばれ一般的に不動産投資でよく使われ、不動産屋の言う「利回り」もこの算出方法が多いです。
これは購入した年の利回りでしかなく、継続して不動産を運用するためには管理経費がかかるされるため、実質的には「表面利回り」よりもダウンします。収益を大まかに捉える場合に使用します。
「表面利回り」に対して「実質利回り」では、運用に関する諸経費や購入時諸経費も含めて計算をします。
実質利回り＝｛（年間賃料収入−年間諸経費(1)）÷（購入代金＋購入諸経費(2)）}×100
年間諸経費(1)：
固定資産税・修繕費・管理費・借入金利などの運用に関する経費。
購入諸経費(2)：
所有権移転登記費用・ローン関係費用・仲介手数料・不動産取得税など購入時に物件代金以外に支払う諸経費。
正確な収益率を計算する場合には、実質利回りを基準にして、運用プランを検討します。
投資商品としての不動産の位置づけは、バブル崩壊の前後を見ればわかりるように、デフレに弱くインフレには強い商品です。
不動産価格がバブルの象徴とされたように、売却利益は熱しやすく冷めやすい投資先です。ところが運用利益（家賃収入）は、賃貸契約が一般に複数年に渡ることもあり、比較的熱しにくく冷めにくい側面を持っています（専門的には、「賃料の遅行性」という）。この点が、実物投資による安定収入として、不動産投資が再び注目を集めようとしている理由のひとつです。
また、これからの不動産評価方法では、収益還元法が重視され始めているという点も見逃せません。
宅 地
店 舗
建 築
保証返還金
固定資産税
204.08平米 （61.71坪）
鉄骨造陸屋根11階建
1階 95.98平米
2階 100.84〃
3階 100.84〃
4階 100.84〃
5階 100.84〃
6階 100.84〃
7階 100.84〃
8階 100.84〃
9階 100.84〃
10階 100.84〃
11階 10.66〃
（306.79坪）
平成1年
1,500,000円
1,990,000円
居 宅
建 築
固定資産税
鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
3階部分 27.86平米
（8.42坪）
昭和55年
35,000円
居 宅
建 築
固定資産税
鉄骨鉄筋コンクリート造1階建
7階部分 18.87平米
（5.70坪）
昭和61年
27,000円
